Yargıtay’dan kiralık evin gösterilmesi süreci için arabulucu kararı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, aktarılan karara göre, kiralık evin satış için gösterilmesiyle ilgili davalarda önce arabuluculuk arıyor.

Kararın odağında, evin satılmasına değil, içinde kiracı bulunan konuta alıcıların nasıl erişeceğine ilişkin anlaşmazlık bulunuyor. Aktarılan hüküm, bu konuda uzlaşamayan tarafların mahkemeden çözüm istemeden önce arabuluculuk aşamasından geçmesi gerektiğini ortaya koyuyor.

Bu ayrım, mülk sahibinin gösterim talebi ile dava açarken izlemesi gereken usulün ayrı değerlendirilmesini gerektiriyor. Kiracının satış ziyaretlerine izin verme yükümlülüğü bulunması, aktarılan karara göre, arabuluculuğa başvurma koşulunu ortadan kaldırmıyor.

Gösterim talebinde önce arabuluculuk geliyor

Dairenin değerlendirmesi, kira anlaşmazlıkları için 1 Eylül 2023'te uygulanmaya başlanan zorunlu arabuluculuğun kapsamına ilişkin. Aktarılan kararda, satışa hazırlanan kiralık taşınmazın alıcılara açılması konusundaki uyuşmazlıklar da bu uygulamanın içinde kabul ediliyor.

Buna göre, kiracısıyla ziyaretler konusunda anlaşamayan malikin ilk adımı doğrudan dava açmak olamıyor. Önce arabuluculuğa gidilmesi, bu süreçte anlaşma sağlanamazsa yargı yoluna başvurulması gerekiyor.

Arabuluculuğun zorunlu tutulması, tarafların mutlaka anlaşmak zorunda olduğu anlamına gelmiyor. Aktarılan kararın çizdiği sıra, uzlaşma girişiminin mahkeme incelemesinden önce yapılması; sonuç alınamazsa uyuşmazlığın dava konusu edilebilmesi üzerine kurulu.

Bu nedenle kararın pratik sonucu, gösterim talebinin nasıl hazırlanacağından önce hangi yoldan ileri sürüleceğiyle ilgili. Evini satmak isteyen malik açısından ziyaret ihtiyacı sürerken, mahkemeye başvuru için tamamlanması gereken bir aşama bulunuyor.

Mersin dosyasında usul sonucu değiştiriyor

Uyuşmazlığın başlangıcında, Mersin'de kiracısı bulunan konutunu satmak isteyen bir ev sahibi yer alıyor. Malik, kiracının alıcıların evi görmesine izin vermediğini ileri sürerek mahkemeye başvurdu; bu iddia, davanın açılma gerekçesini oluşturdu.

Mersin 2. Sulh Hukuk Mahkemesi, evi almak isteyen kişilerin konutu ziyaret edebilmesi yönünde karar verdi. İlk derece mahkemesi ayrıca taşınmaza satış ilanı asılmasını da uygun buldu.

Kiracı bu karara karşı çıktı ve dosya Adana Bölge Adliye Mahkemesi tarafından incelendi. Aktarılan yargılama sürecine göre, istinaf mahkemesi arabuluculuğa gidilmeden dava açıldığını saptayarak ilk derece hükmünü kaldırdı.

Böylece dosyada belirleyici olan unsur yalnızca kiracının ziyaretlere izin verip vermemesi değildi. Dava öncesindeki başvuru sırasına uyulup uyulmadığı da verilen hükmün ayakta kalması açısından belirleyici hale geldi.

Aktarılan bilgiye göre, Ankara'daki mahkemelerde benzer konularda farklı sonuçlara ulaşılması da meselenin Yargıtay önüne gelmesinde rol oynadı. Daire, mahkemeler arasındaki yaklaşım ayrılığını gidermek amacıyla gösterim uyuşmazlıklarının arabuluculuk kapsamındaki yerini değerlendirdi.

Kiracının yükümlülüğü sınırsız erişim değil

Kaynakta aktarılan Türk Borçlar Kanunu çerçevesi, satışın gerektirdiği ölçüde alıcıların kiralananı görmesine kiracının izin vermesini öngörüyor. Bununla birlikte bu yükümlülük, malikin önceden bildirim yapmadan veya dilediği saatte eve ziyaret düzenleyebilmesi anlamını taşımıyor.

Aynı hukuki çerçeveye göre malik, planlanan ziyareti kiracıya makul bir süre önce haber vermeli. Gösterimin gerçekleştirilmesinde de kiracının içinde bulunduğu koşullar gözetilmeli; satış amacı, bu koşulların yok sayılmasına dayanak oluşturmuyor.

Dolayısıyla anlaşmazlığın iki ayrı boyutu bulunuyor: Alıcıların konutu görebilmesi ve bu ziyaretlerin kiracının koşulları dikkate alınarak düzenlenmesi. Arabuluculuğa başvurma gereği, aktarılan karar kapsamında, bu iki taraflı ilişkinin yargıya taşınmasından önce devreye giriyor.

Taraflar arabuluculukta uzlaşırsa gösterim anlaşmazlığı o aşamada çözülebilecek. Anlaşma çıkmazsa dava açılabilecek; bu durumda gösterim talebi yargıya taşınırken ön başvuru koşulu da yerine getirilmiş olacak.