قرار من محكمة النقض بشأن عملية عرض المنزل المؤجر: الوساطة شرط رئيسي

وفقاً للقرار المشار إليه، تشترط الدائرة المدنية الثالثة بمحكمة النقض اللجوء إلى الوساطة أولاً في الدعاوى المتعلقة بعرض المنزل المؤجر للبيع.

يركز القرار ليس على بيع المنزل، بل على النزاع المتعلق بكيفية وصول المشترين إلى السكن المأهول بالمستأجر. ويوضح الحكم المذكور أن الأطراف الذين يفشلون في التوصل إلى اتفاق بشأن هذه المسألة يجب أن يمروا بمرحلة الوساطة قبل طلب الحل من المحكمة.

يتطلب هذا التمييز تقييم طلب مالك العقار الخاص بالمعاينة بشكل منفصل عن الإجراء الواجب اتباعه عند رفع الدعوى. ووفقاً للقرار المشار إليه، فإن التزام المستأجر بالسماح بزيارات البيع لا يلغي شرط اللجوء إلى الوساطة.

الوساطة تأتي أولاً في طلبات المعاينة

يتعلق تقييم الدائرة بنطاق الوساطة الإلزامية التي بدأ تطبيقها في 1 سبتمبر 2023 للنزاعات الإيجارية. وفي القرار المذكور، تُعتبر النزاعات المتعلقة بفتح العقار المؤجر المعروض للبيع أمام المشترين داخلةً أيضاً ضمن هذا التطبيق.

وبناءً على ذلك، فإن الخطوة الأولى لمالك العقار الذي لا يستطيع الاتفاق مع مستأجره بشأن الزيارات لا يمكن أن تكون رفع دعوى مباشرة. بل يجب اللجوء إلى الوساطة أولاً، وإذا لم يتم التوصل إلى اتفاق في هذه العملية، يتم اللجوء إلى القضاء.

إن جعل الوساطة إجبارية لا يعني أنه يتوجب على الأطراف التوصل إلى اتفاق حتماً. فالتسلسل الذي رسمه القرار المذكور يقوم على إجراء محاولة التوفيق قبل نظر المحكمة في القضية؛ وفي حال عدم الوصول إلى نتيجة، يمكن عرض النزاع على القضاء.

ولهذا السبب، تتعلق النتيجة العملية للقرار بالمسار الذي يجب اتباعه أولاً قبل كيفية إعداد طلب المعاينة. وبينما تستمر حاجة مالك العقار الراغب في بيع منزله إلى الزيارات، هناك مرحلة يجب إتمامها قبل التقدم إلى المحكمة.

الإجراءات تغير النتيجة في قضية مرسين

في بداية النزاع، كان هناك مالك منزل يريد بيع عقاره المؤجر في مرسين. وتقدم المالك إلى المحكمة مدعياً أن المستأجر لم يسمح للمشترين برؤية المنزل؛ وشكّل هذا الادعاء سبب رفع الدعوى.

وقضت محكمة الصلح المدنية الثانية في مرسين بجواز زيارة الراغبين في شراء المنزل للعقار. كما رأت محكمة الدرجة الأولى أنه من المناسب أيضاً تعليق إعلان بيع على العقار.

اعترض المستأجر على هذا القرار وتم فحص الملف من قبل محكمة الاستئناف الإقليمية في أضنة. ووفقاً لعملية التقاضي المذكورة، حددت محكمة الاستئناف أنه تم رفع الدعوى دون اللجوء إلى الوساطة، وألغت حكم محكمة الدرجة الأولى.

وبذلك، لم يكن العنصر الحاسم في القضية مجرد سماح المستأجر بالزيارات من عدمه. بل أصبح الالتزام بترتيب الطلبات قبل رفع الدعوى حاسماً لحفظ صحة الحكم الصادر.

ووفقاً للمعلومات الواردة، لعب التوصل إلى نتائج مختلفة في موضوعات مماثلة في محاكم أنقرة دوراً أيضاً في وصول المسألة إلى محكمة النقض. وقيمت الدائرة مكانة نزاعات المعاينة ضمن نطاق الوساطة بهدف إزالة الخلاف في النهج بين المحاكم.

التزام المستأجر ليس وصولاً غير محدود

وينص إطار قانون الالتزامات التركي المذكور في المصدر على أن يسمح المستأجر للمشترين برؤية المأجور بالقدر الذي يتطلبه البيع. ومع ذلك، فإن هذا الالتزام لا يعني أنه يحق للمالك تنظيم زيارة للمنزل دون إخطار مسبق أو في أي وقت يشاء.

وفقاً للإطار القانوني نفسه، يجب على المالك إبلاغ المستأجر بالزيارة المخطط لها قبل وقت مناسب. كما يجب عند تنفيذ المعاينة مراعاة الظروف التي يمر بها المستأجر؛ والغرض من البيع لا يشكل مبرراً لتجاهل هذه الظروف.

ولذلك، هناك بعدان مختلفان للنزاع: قدرة المشترين على رؤية السكن، وتنظيم هذه الزيارات مع مراعاة ظروف المستأجر. وتأتي ضرورة اللجوء إلى الوساطة، في إطار القرار المذكور، قبل إحالة هذه العلاقة الثنائية إلى القضاء.

إذا اتفق الأطراف في الوساطة، فسيتم حل نزاع المعاينة في تلك المرحلة. وإذا لم يتم التوصل إلى اتفاق، فيمكن رفع دعوى قضائية؛ وفي هذه الحالة، يكون شرط الطلب الأولي قد تم استيفاؤه عند نقل طلب المعاينة إلى القضاء.