Yargıtay’dan Emsal Karar: Kirada ‘5 Yıl’ Bekleme Şartı Kalktı

Kira tespit davası, Yargıtay kararıyla emsal kira düşükse yeni sözleşmeden sonra da 5 yıl beklemeden açılabilecek.

2005 ilişkisi dosyayı değiştirdi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, İstanbul'daki bir iş yeri kirasına ilişkin uyuşmazlıkta yerel mahkeme kararını bozdu. Daire, taraflar arasında daha yeni tarihli sözleşme bulunmasının tek başına 5 yıllık süre hesabını kapatmayacağına hükmetti.

Dosyada mülk sahibi, kiracının iş yerini 2005'ten beri kullandığını belirtti. 2021'de aylık 22 bin lira ödenen kira için 39 bin lira talep edildi; bu talep mevcut bedelin yaklaşık 17 bin lira üzerinde bir seviyeye işaret etti.

İlk derece mahkemesi, tarafların 2018'de yeni bir kira sözleşmesi imzalamasını esas aldı. Dava tarihinde bu sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenemeyeceğine karar verildi.

İstinaf incelemesi de mülk sahibi lehine sonuç vermedi. Davacı, kira ilişkisinin başlangıcının 2005 olduğunu ve 2018 tarihli metnin mevcut ilişkiyi yazılı hale getirdiğini savunarak dosyayı temyize taşıdı.

2018 imzası tek başına yetmedi

Yargıtay kararında, 6,1 bin sayılı Türk Borçlar Kanunu'ndaki kira bedeli hükümlerine atıf yapıldı. Karara göre tarafların yenilenen dönemler için belirlediği artış şartları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmadığı ölçüde geçerli sayılıyor.

Kararda ayrıca 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için ayrı bir değerlendirme yapılması gerektiği belirtildi. Bu durumda yeni dönem kirası belirlenirken endeks, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte dikkate alınıyor.

Daire, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğini de hatırlattı. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına dair hüküm varsa, mahkemece belirlenecek bedel yeni kira döneminin başından itibaren uygulanabiliyor.

Bu çerçevede Yargıtay, 2018 tarihli sözleşmenin gerçek bir bedel güncellemesi olup olmadığının araştırılmasını istedi. Sadece sözleşme tarihine bakılarak uyuşmazlığın çözülmesi, Daire tarafından eksik inceleme olarak değerlendirildi.

Mahkemeye bilirkişi görevi

Bozma kararında ilk derece mahkemesinin delilleri tartışma ve değerlendirme yükümlülüğü vurgulandı. Mahkemenin, 2018'de belirlenen kiranın o tarihteki rayici yansıtıp yansıtmadığını bilirkişi heyetinden ek rapor alarak incelemesi gerektiği kaydedildi.

Yargıtay, yenilenen sözleşmede yazan bedel rayice uygunsa talep edilen dönem için endeks uygulanarak artış yapılması gerektiğini belirtti. Bedel rayicin altında kalıyorsa, ilk sözleşmenin başlangıcından bu yana geçen süre dikkate alınarak hak ve nesafete göre kira tespiti yapılabilecek.

Kararın kilit noktası, yeni sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren 5 yıl geçmemiş olsa bile ilk kira başlangıcının önemini koruması oldu. Bu yaklaşım, kira ilişkisinin ekonomik içeriği ile sözleşme tarihinin ayrı ayrı incelenmesini gerektiriyor.

Dosya yeniden yerel mahkemeye döndüğünde, 2005'ten gelen kullanım ilişkisi ile 2018'deki yazılı sözleşmenin işlevi karşılaştırılacak. Mahkeme, o dönemde ödenen kira bedellerini ve emsal iş yeri kiralarını birlikte değerlendirmek zorunda kalacak.

İş yeri kiraları için ölçüt

Karar, özellikle uzun süreli ticari kiralarda yeni sözleşme yapılmasının dava yolunu otomatik biçimde kapatmadığını gösteriyor. Mülk sahipleri açısından emsalden düşük kaldığı ileri sürülen bedeller için daha erken yargısal inceleme imkanı doğabilir.

Kiracılar açısından ise yeni sözleşmenin rayice uygun kurulduğunu göstermek daha önemli hale geliyor. Bu nedenle ödeme kayıtları, sözleşme dönemi piyasa koşulları ve aynı çevredeki iş yeri kiraları uyuşmazlıklarda daha belirleyici deliller haline gelebilir.

Uygulamada alt mahkemeler bu kararı dar yorumlarsa, benzer dosyalarda endeks artışı ana yöntem olarak kalır. Geniş yorumlanması halinde ise uzun geçmişi olan kira ilişkilerinde bilirkişi incelemesi ve emsal araştırması daha sık öne çıkabilir.

Makro düzeyde karar, kira artışlarının yalnızca sözleşme tarihleriyle değil fiyat endeksleri ve piyasa rayiçleriyle birlikte değerlendirildiği bir hukuki çerçeveyi güçlendiriyor. Yerel mahkemenin yeni incelemesi, 2018 bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığı sorusuna dayanacak.