Kira Tahliyesinde İki Haklı İhtar Kararı Emsal Oldu

İstanbul'da bir mahkeme, kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesine karar verdi. Bu karar, Türk Borçlar Kanunu'nun 352/2. maddesinde yer alan "iki haklı ihtar" koşulunun uygulanmasıyla gerçekleşti. Karar, kira anlaşmazlıklarında ev sahipleri için önemli bir emsal teşkil ediyor.

Olay, Esenyurt'ta 1 Şubat 2023 tarihinde aylık 9 bin 500 TL bedelle kiralanan bir konutta yaşandı. Kiracı, sözleşme şartlarına uymayarak kira ödemelerini düzenli yapmadı. Bu durum üzerine ev sahibi, biriken kira borçları için yasal süreç başlattı. İlk olarak Büyükçekmece İcra Müdürlüğü aracılığıyla icra takibi başlatıldı. Bu takip, 30 Eylül 2024 tarihinde kiracıya tebliğ edildi.

O dönemde konutun aylık kira bedeli 22 bin 500 TL'ye yükselmişti ve dört aylık kira borcu yaklaşık 90 bin TL'ye ulaşmıştı.

Kiracı, borcunu ödeyeceğini belirtmesine rağmen herhangi bir ödeme yapmadı ve icra takibine itiraz etmedi. Bu durum, icra takibinin kesinleşmesine ve kiracının menkul ve gayrimenkul varlıkları ile banka hesaplarına haciz uygulanmasına yol açtı. Ancak kiracı, sonraki aylarda da kira ödemelerini aksatmaya devam etti. Bu nedenle, Haziran ayı kira bedelinin ödenmemesi üzerine ikinci bir icra takibi başlatıldı.

Bu takip de 2 Aralık 2024 tarihinde kiracıya tebliğ edildi ve yine itiraz edilmeden kesinleşti.

Bu iki ayrı icra takibi, 1 Şubat 2024 ile 1 Şubat 2025 arasındaki kira dönemi içinde kiracıya iki ayrı "haklı ihtar" gönderildiği anlamına geliyordu. Ev sahibi, bu yasal dayanağı kullanarak 7 Şubat 2025 tarihinde tahliye davası açtı. Dava sürecinde dosya bilirkişiye sevk edildi. Bilirkişi raporunda, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, aylık kira bedeli ve ödeme koşulları teyit edildi. Ayrıca, icra takiplerine konu olan kira borçlarının ödenmediği de raporda belirtildi.

Mahkeme, bilirkişi raporunu ve sunulan delilleri değerlendirerek, "iki haklı ihtar" şartının oluştuğuna hükmetti. Bu gerekçeyle davayı kabul eden mahkeme, kira alacağının faiziyle birlikte tahsiline ve kiracının taşınmazdan tahliyesine karar verdi. Karar, 12 Şubat 2026 tarihinde açıklandı.

Avukat Gizem Gonce, kira anlaşmazlıklarında genellikle "ihtiyaç nedeniyle tahliye" davalarının tercih edildiğini, ancak kira ödenmemesi durumunda icra takibi başlatmanın ve "iki haklı ihtar" kuralını işletmenin daha hızlı sonuç verebileceğini vurguladı. Bu yöntem, ev sahiplerinin tahliye davası açma sürecini hızlandırarak daha kısa sürede sonuç almalarını sağlayabilir. Türkiye'de kira uyuşmazlıkları son yıllarda artış gösterirken, bu tür emsal kararların yasal süreçlere yön vermesi bekleniyor.

Olası Etkiler

Ülke Etkisi: Bu karar, Türkiye'deki kira uyuşmazlıklarında ev sahiplerinin yasal haklarını kullanma süreçlerini etkileyebilir. "İki haklı ihtar" mekanizmasının etkinliğini göstererek, benzer durumdaki davalara emsal teşkil edebilir ve yargı süreçlerinin hızlanmasına katkıda bulunabilir.

Sektör Etkisi: Gayrimenkul sektöründe, özellikle konut kiralama piyasasında, kira sözleşmelerinin ve ödeme takibinin önemi artabilir. Ev sahipleri, kira tahsilatında daha proaktif adımlar atma ve yasal süreçleri daha etkin kullanma eğilimine girebilirler.

Piyasa Etkisi: Kira piyasasında, ödeme disiplini konusunda kiracılar üzerinde bir baskı oluşabilir. Bu durum, kira sözleşmelerinin daha sıkı denetlenmesine ve potansiyel kiracıların geçmiş ödeme performanslarının daha dikkatli incelenmesine yol açabilir.